Vzít hypotéku teď, nebo čekat na pokles sazeb? Výpočet pro rok 2026
Брать ипотеку сейчас или ждать снижения ставок? Расчёт на 2026 год
Evgeniya Petrova, finanční poradkyně. Aktualizováno v září 2026.
Nejdřív upřímně: nikdo neví, kam se sazby pohnou. Kdo s jistotou slibuje jejich pokles za půl roku, hádá. Rozhodnout se ale dá i bez předpovědi — pokud si spočítáte, kolik čekání stojí právě vás.
Co se v roce 2026 děje se sazbami
- V červnu 2026 zvýšila ČNB dvoutýdenní repo sazbu z 3,50 na 3,75 % — poprvé od roku 2022. Důvodem byla jádrová inflace, která se několik měsíců držela kolem 2,9 %.
- V srpnu a září zůstala sazba beze změny, ČNB ale dává najevo, že je v případě potřeby připravena dál zpřísňovat.
- Průměrná nabídková sazba hypoték (Swiss Life Hypoindex) byla v září 2026 5,51 %. Je to šestý měsíc růstu v řadě a nejvíc od léta 2024.
- Krátké fixace jsou teď levnější než dlouhé: na 3 roky kolem 5,27 %, na 5 let kolem 5,51 %, na 10 let kolem 6 %.
Banky se na dlouhodobém trhu financují draho. Na podzim lze čekat akce a cílené slevy, analytici ale neočekávají rychlý návrat ke 4 %.
Co se děje s cenami
Podle ČSÚ byty v roce 2025 zdražily zhruba o 10,6 %. Na rok 2026 se odhady analytiků liší — od 3–4 % po 5–8 %. Pokles cen ale neočekává téměř nikdo.
Kolik stojí čekání: příklad
Byt za 6 mil. Kč, vlastní zdroje 20 %, hypotéka 4,8 mil. na 30 let.
Scénář „rok počkat“: cena vzrostla o 5 % — na 6,3 mil. Kč. Vlastních zdrojů je potřeba o 60 000 Kč víc, úvěr o 240 000 Kč vyšší. Sazba klesla o 0,5 p. b.
Výsledek:
- pokles sazby o 0,5 p. b. u úvěru kolem 5 mil. Kč ušetří zhruba 1 500 Kč měsíčně;
- úvěr vyšší o 240 000 Kč ale z této úspory sní asi 1 300 Kč;
- k tomu rok nájmu a 60 000 Kč vlastních zdrojů navíc.
Výsledek je blízko nuly — a to za předpokladu, že sazba skutečně klesne. Pokud ne, čekání prostě stojí peníze.
Čísla samozřejmě závisí na vašem bytě a městě. Důležitá je ale logika: čekání se vyplatí, jen když sazby klesají výrazně rychleji, než rostou ceny.
Strategie, když nechcete hádat
Pokud máte vhodný byt a rozpočet splátku unese, můžete koupit teď a nechat si možnost vydělat na poklesu sazeb:
- Krátká fixace (2–3 roky). Teď je levnější a po jejím skončení bezplatně přejdete na novou sazbu nebo do jiné banky. Vhodná, pokud rozpočet unese sazbu o 1–2 p. b. vyšší.
- Střední fixace (5 let). Kompromis pro většinu rodin: předvídatelný rozpočet za malý příplatek.
- Dlouhá fixace (10 let). Pojistka proti nejhoršímu scénáři. Rozumná, pokud je splátka už na hraně rozpočtu.
Hlavní test: spočítejte si splátku při sazbě o 2 p. b. vyšší. Pokud ji rozpočet neunese, krátká fixace je sázka na štěstí.
Kdy je čekání opravdu rozumné
- Po koupi nebudete mít rezervu na 3–6 měsíčních splátek.
- Práce je nejistá: zkušební doba, smlouva na dobu určitou, nedávno zahájené podnikání.
- V nejbližším roce plánujete velké změny — stěhování, dítě, změnu práce.
- Vhodný byt nemáte a jste ochotni koupit cokoli, jen abyste „stihli“.
V těchto případech čekání není o sazbách, ale o přípravě. Ten rok je lepší využít k vytvoření rezervy, splacení drahých úvěrů a úklidu historie v registrech.
Jak pomáhám
Spočítám vaši splátku v několika scénářích sazby a ceny a porovnám varianty fixace pro váš rozpočet. Rozhodnutí „teď, nebo později“ pak stojí na vašich číslech, ne na zprávách. První schůzka je zdarma.
Евгения Петрова, финансовый консультант. Обновлено в сентябре 2026 года.
Сначала честно: никто не знает, куда пойдут ставки. Тот, кто уверенно обещает их снижение через полгода, гадает. Но решение можно принять и без прогноза — если посчитать, сколько стоит ожидание именно для вас.
Что происходит со ставками в 2026 году
- В июне 2026 года ČNB подняла двухнедельную repo-ставку с 3,50 до 3,75 % — впервые с 2022 года. Причина — базовая инфляция, которая несколько месяцев держалась около 2,9 %.
- В августе и сентябре ставку оставили без изменений, но ČNB даёт понять, что при необходимости готова ужесточать дальше.
- Средняя предлагаемая ставка по ипотеке (Swiss Life Hypoindex) в сентябре 2026 года — 5,51 %. Это шестой месяц роста подряд и максимум с лета 2024 года.
- Короткие фиксации сейчас дешевле длинных: на 3 года — около 5,27 %, на 5 лет — около 5,51 %, на 10 лет — около 6 %.
Банки дорого финансируются на долгосрочном рынке. Осенью можно ждать акций и точечных скидок, но аналитики не ожидают быстрого возврата к 4 %.
Что происходит с ценами
По данным ČSÚ, квартиры в 2025 году подорожали примерно на 10,6 %. На 2026 год прогнозы аналитиков расходятся — от 3–4 % до 5–8 %. Но почти никто не ждёт падения цен.
Сколько стоит ожидание: пример
Квартира за 6 млн Kč, собственные средства 20 %, ипотека 4,8 млн на 30 лет.
Сценарий «ждать год»: цена выросла на 5 % — до 6,3 млн Kč. Собственных средств нужно на 60 000 Kč больше, кредит — на 240 000 Kč больше. Ставка снизилась на 0,5 п. п.
Что получилось:
- снижение ставки на 0,5 п. п. при кредите около 5 млн Kč экономит примерно 1 500 Kč в месяц;
- но кредит на 240 000 Kč больше съедает около 1 300 Kč этой экономии;
- плюс год аренды и 60 000 Kč дополнительных собственных средств.
Итог близок к нулю — и это при условии, что ставка действительно снизится. Если нет, ожидание просто стоит денег.
Цифры, конечно, зависят от вашей квартиры и города. Но логика важна: ожидание окупается, только если ставки падают заметно быстрее, чем растут цены.
Стратегия, если вы не хотите гадать
Если подходящая квартира есть и бюджет выдерживает платёж, можно покупать сейчас и оставить себе возможность выиграть от снижения ставок:
- Короткая фиксация (2–3 года). Сейчас она дешевле, а после её окончания вы бесплатно переходите на новую ставку или в другой банк. Подходит, если бюджет выдержит ставку на 1–2 п. п. выше.
- Средняя фиксация (5 лет). Компромисс для большинства семей: предсказуемый бюджет при небольшой переплате.
- Длинная фиксация (10 лет). Страховка от худшего сценария. Разумно, если платёж уже на пределе бюджета.
Главный тест: посчитайте свой платёж при ставке на 2 п. п. выше. Если бюджет его не выдерживает, короткая фиксация — ставка на удачу.
Когда ждать действительно разумно
- У вас нет резерва на 3–6 месяцев платежей после покупки.
- Работа нестабильна: испытательный срок, договор на определённый срок, недавно открытое дело.
- Вы планируете крупные изменения — переезд, ребёнка, смену работы — в ближайший год.
- Подходящей квартиры нет, и вы готовы купить что угодно, лишь бы «успеть».
В этих случаях ожидание — не про ставки, а про подготовку. Этот год лучше использовать, чтобы накопить резерв, закрыть дорогие кредиты и привести в порядок историю в регистрах.
Как я помогаю
Я считаю ваш платёж при нескольких сценариях ставки и цены и сравниваю варианты фиксации для вашего бюджета. Так решение «сейчас или позже» опирается на ваши цифры, а не на новости. Первая встреча бесплатна.
Записаться на бесплатную консультацию · Все 30 вопросов и ответов