Jaké příjmy banka uzná pro hypotéku: OSVČ, přivýdělky, kryptoměny a příjem ze zahraničí
Какие доходы банк учитывает для ипотеки: OSVČ, подработки, криптовалюта и доход из-за границы
Evgeniya Petrova, finanční poradkyně. Aktualizováno v září 2026.
Částka, kterou vám schválí, nezávisí na tom, kolik vyděláváte, ale na tom, kolik z toho je banka ochotna uznat. U lidí s nestandardním příjmem bývá rozdíl mezi bankami obrovský.
Pracovní smlouva
Nejjednodušší případ. Banka obvykle požaduje potvrzení o příjmu od zaměstnavatele a výpisy z účtu za poslední měsíce.
Na co se hledí:
- zkušební doba — část bank čeká na její konec;
- smlouva na dobu určitou — obvykle se započítá, pokud trvá dostatečně dlouho nebo byla opakovaně prodloužena;
- bonusy a prémie — často se započítávají jen pravidelné a doložené.
Přivýdělek: DPP, DPČ, druhé zaměstnání
Část bank takový příjem započítá, pokud je stabilní, trvá určitou dobu (často několik měsíců) a jsou z něj odvedeny daně. Příjem „na ruku“ pro banku neexistuje.
Podnikatelé (OSVČ)
Většina bank počítá příjem z daňového přiznání, ne z tržeb. Při paušálních výdajích 60 % zůstane bance z tržeb 1,2 mil. Kč jen asi 480 000 Kč ročně — a schválená částka je výrazně nižší, než se čekalo.
Co pomáhá:
- banky, které posuzují příjem z obratu nebo tržeb — existují, ale s podmínkami: vlastní koeficient, výpisy z účtu, minimální historie podnikání;
- historie — většina bank chce alespoň jedno, lépe dvě podaná daňová přiznání;
- spoludlužník s příjmem ze zaměstnání;
- paušální daň — část bank počítá takový příjem po svém, podmínky je třeba ověřit před podáním.
Příjem z pronájmu
Obvykle se započítá podle daňového přiznání. Pokud kupujete byt k pronájmu, pamatujte na limity pro investiční hypotéky: od dubna 2026 ČNB doporučuje LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7.
Příjem ze zahraničí
Některé banky přijímají příjem od zahraničního zaměstnavatele — zvlášť v EU — s překlady dokladů a někdy se sníženým koeficientem. Podmínky se mezi bankami velmi liší. Pokud máte příjem v eurech, je dobré zvlášť posoudit kurzové riziko: hypotéka v korunách při příjmu v eurech je také měnové riziko, jen obrácené.
Kryptoměny
- Jako příjem banky zisk z obchodování s kryptoměnami zpravidla neuznávají — i když je pravidelný.
- Jako vlastní zdroje — je to možné, pokud doložíte původ peněz: výpisy z burzy, cestu prostředků na bankovní účet v Česku, případně daňové přiznání.
Peníze, které se na účtu náhle objeví bez vysvětlení, jsou problém z hlediska předpisů proti praní peněz. Banka musí zjistit jejich původ a bez dokladů se obchod může zastavit.
Původ vlastních zdrojů obecně
Netýká se jen kryptoměn. Připravte doklady, pokud vlastní zdroje pocházejí z:
- daru od rodičů (darovací smlouva, výpis odesílatele);
- prodeje auta nebo jiné nemovitosti (kupní smlouva);
- úspor v zahraničí (výpisy, cesta peněz);
- dědictví (rozhodnutí o dědictví).
Pobytové oprávnění
U cizinců je příjem jen polovina věci. Banky se dívají na typ pobytu a jeho zbývající platnost. S trvalým pobytem jsou podmínky blízké podmínkám pro občany. S přechodným pobytem — méně bank, někdy nižší LTV a víc dokladů. U občanů některých zemí část bank uplatňuje dodatečné prověrky; podmínky se liší a mění.
Jak pomáhám
Předem zjistím, které banky uznávají váš typ příjmu a váš pobytový status, a pomohu připravit doklady o původu peněz ještě před podáním žádosti. Žádost tak podáte tam, kde má nejlepší šance, a o omezeních se nedozvíte až po zamítnutí. Radím v češtině i ruštině, první schůzka je zdarma.
Евгения Петрова, финансовый консультант. Обновлено в сентябре 2026 года.
Сумма, которую вам одобрят, зависит не от того, сколько вы зарабатываете, а от того, сколько из этого банк готов признать. Для людей с нестандартным доходом разница между банками бывает огромной.
Трудовой договор
Самый простой случай. Банк обычно требует подтверждение дохода от работодателя и выписки по счёту за последние месяцы.
На что обращают внимание:
- испытательный срок — часть банков ждёт его окончания;
- договор на определённый срок — обычно учитывается, если он длится достаточно долго или продлевается повторно;
- бонусы и премии — часто учитываются только регулярные и подтверждённые.
Подработка: ДПП, ДПЧ, вторая работа
Часть банков учитывает такой доход, если он стабилен, длится определённое время (часто несколько месяцев) и с него уплачены налоги. Доход «в конверте» для банка не существует.
Предприниматели (OSVČ)
Большинство банков считает доход по налоговой декларации, а не по выручке. При паушальных расходах 60 % из выручки 1,2 млн Kč для банка остаётся около 480 000 Kč в год — и одобренная сумма оказывается заметно ниже ожидаемой.
Что помогает:
- банки, которые оценивают доход по обороту или выручке — такие есть, но с условиями: свой коэффициент, выписки по счёту, минимальная история бизнеса;
- история — большинство банков хотят как минимум одну, лучше две поданные декларации;
- созаёмщик с доходом по трудовому договору;
- паушальный налоговый режим (paušální daň) — часть банков считает такой доход по-своему, условия нужно проверить до подачи.
Доход от сдачи в аренду
Обычно учитывается по налоговой декларации. Если вы покупаете квартиру для сдачи, помните о лимитах для инвестиционных ипотек: с апреля 2026 года ČNB рекомендует LTV не выше 70 % и DTI не выше 7.
Доход из-за границы
Некоторые банки принимают доход от иностранного работодателя — особенно в ЕС — с переводами документов и иногда с понижающим коэффициентом. Условия сильно различаются от банка к банку. Если доход в евро, стоит отдельно оценить курсовой риск: ипотека в кронах при доходе в евро — это тоже валютный риск, только обратный.
Криптовалюта
- Как доход банки, как правило, не учитывают прибыль от торговли криптовалютой — даже если она регулярная.
- Как собственные средства — возможно, если вы можете доказать происхождение денег: выписки с биржи, путь средств до банковского счёта в Чехии, при необходимости — налоговую декларацию.
Деньги, которые внезапно появились на счёте без объяснения, — проблема с точки зрения законодательства о противодействии отмыванию денег. Банк обязан выяснить их происхождение, и без документов сделка может остановиться.
Происхождение собственных средств вообще
Касается не только криптовалюты. Подготовьте документы, если собственные средства — это:
- дарение от родителей (договор дарения, выписка отправителя);
- продажа машины или другой недвижимости (договор купли-продажи);
- накопления за границей (выписки, путь денег);
- наследство (решение о наследстве).
Вид на жительство
Для иностранцев доход — только половина дела. Банки смотрят на тип пребывания и его остаточный срок. С постоянным проживанием условия близки к условиям для граждан. С временным пребыванием — меньше банков, иногда ниже LTV и больше документов. Для граждан отдельных стран часть банков применяет дополнительные проверки, условия различаются и меняются.
Как я помогаю
Я заранее выясняю, какие банки признают ваш тип дохода и ваш статус пребывания, и помогаю собрать подтверждения происхождения денег до подачи заявки. Так вы подаёте заявку туда, где у неё лучшие шансы, а не узнаёте об ограничениях после отказа. Консультирую на русском и чешском, первая встреча бесплатна.
Записаться на бесплатную консультацию · Все 30 вопросов и ответов