Úskalí hypotéky v Česku v roce 2026: 10 pastí a jak se jim vyhnout
Подводные камни ипотеки в Чехии в 2026 году: 10 ловушек и как их обойти
Evgeniya Petrova, finanční poradkyně. Aktualizováno v září 2026.
Většina problémů s hypotékou nevzniká kvůli sazbě, ale kvůli detailům, o kterých se lidé dozvědí příliš pozdě. Tady je deset pastí, se kterými se setkávám nejčastěji — s čísly a způsoby, jak se jim vyhnout.
1. Odhad nižší než kupní cena
Banka počítá LTV z hodnoty, kterou určil její odhadce, ne z ceny ve smlouvě. Na rostoucím trhu odhady často zaostávají za cenami — zvlášť u novostaveb a v oblíbených lokalitách.
Příklad: cena bytu 6 mil. Kč, odhad 5,6 mil. Při LTV 80 % banka půjčí 4,48 mil. místo 4,8 mil. Chybí 320 000 Kč.
Jak se vyhnout: nechat si udělat předběžný odhad před zaplacením zálohy; při nízkém odhadu zkusit jinou banku, nabídnout další zástavu nebo odhad použít jako argument při vyjednávání s prodávajícím.
2. Rostoucí sazby a špatně zvolená fixace
V červnu 2026 zvýšila ČNB repo sazbu na 3,75 %. Průměrná sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu je v září kolem 5,5 % a rostla šest měsíců v řadě. Krátké fixace jsou teď levnější než dlouhé: kolem 5,3 % na 3 roky oproti zhruba 6 % na 10 let.
Jak se vyhnout: nevybírat fixaci podle nejnižší sazby, ale podle toho, zda rozpočet unese sazbu o 2 p. b. vyšší. Pokud ne, krátká fixace se stává sázkou na štěstí.
3. Kreditní karty a kontokorenty
Banka započítá limit kreditní karty nebo kontokorentu, jako by byl plně vyčerpaný — i když ho nepoužíváte. Karta s limitem 100 000 Kč může snížit schválenou výši hypotéky o stovky tisíc.
Jak se vyhnout: nepoužívané karty a kontokorenty před podáním žádosti zrušit nebo snížit limity — a počkat, až se změna projeví v registru.
4. Sleva na sazbě s podmínkami
Sleva na sazbě často závisí na účtu, pojištění, příchozí mzdě nebo obratu na kartě. Pokud podmínku přestanete plnit, sazba se může zvýšit.
Jak se vyhnout: spočítat, kolik stojí plnění podmínek. Sleva 0,2 p. b. u úvěru 4 mil. Kč dělá zhruba 500 Kč měsíčně. Pokud pojištění, za které se sleva dává, stojí 700 Kč, není to úspora.
5. Poplatek za předčasné splacení
U smluv a fixací sjednaných po 1. září 2024 může banka požadovat náhradu až 0,25 % splácené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše však 1 %. Splácíte-li 3 mil. Kč 4 roky před koncem fixace — až 30 000 Kč.
Jak se vyhnout: nebrat desetiletou fixaci, pokud plánujete byt za 3–4 roky prodat. Znát předem termíny, kdy je splacení zdarma — vždy ke konci fixace, v ostatních případech podle zákona a smlouvy.
6. Společné jmění manželů
Pokud jste v manželství, nemovitost koupená za trvání manželství obvykle spadá do společného jmění manželů (SJM) — i když je ve smlouvě uveden jen jeden z manželů. Banky proto téměř vždy požadují, aby byl manžel spoludlužníkem nebo dal souhlas.
Jak se vyhnout: vyřešit to před podáním žádosti. Pokud je majetkový režim upraven smlouvou nebo soudem, připravte doklady.
7. Termíny zálohy a smlouvy
Nejnervóznější scénář: záloha je zaplacená, lhůta ve smlouvě s prodávajícím běží, a schválení stále není. Schválení, odhad, příprava zástavní smlouvy a čerpání obvykle trvají několik týdnů — pokud jde vše hladce.
Jak se vyhnout: získat předběžné schválení nebo aspoň výpočet před podpisem rezervační smlouvy a do smlouvy dát realistickou lhůtu.
8. Skryté náklady obchodu
Kromě vlastních zdrojů potřebujete peníze na odhad, katastrální poplatky, právníka nebo úschovu, stěhování a opravy. Daň z nabytí nemovitosti byla v roce 2020 zrušena, ostatní náklady ale zůstaly.
Jak se vyhnout: mít rezervu nad rámec vlastních zdrojů — na náklady obchodu a na 3–6 měsíčních splátek.
9. Série žádostí naslepo
Každá žádost zanechá stopu v registrech. Několik zamítnutí za sebou je signálem pro další banku.
Jak se vyhnout: nejdřív zjistit, jak která banka posuzuje váš profil, a podat jednu až dvě připravené žádosti.
10. Hypotéka „na maximum“
Schválená částka je maximum, které banka považuje za přijatelné riziko pro sebe, ne pohodlná částka pro váš život. Banka nepočítá s mateřskou, růstem sazby po fixaci, opravami ani ztrátou práce.
Jak se vyhnout: udržet splátky všech úvěrů do 35–40 % čistého příjmu domácnosti a ověřit rozpočet při sazbě o 2 p. b. vyšší. Hypotéka 5 mil. Kč na 30 let stojí asi 28 400 Kč měsíčně při 5,5 % a asi 35 000 Kč při 7,5 %.
Jak pomáhám
Většině těchto pastí se dá vyhnout, pokud je financování promyšlené dřív, než zaplatíte zálohu. Na bezplatné schůzce prověřím, kolik vám reálně schválí, kolik potřebujete vlastních peněz, kde mohou být problémy s odhadem nebo příjmem a jaké termíny jsou reálné.
Евгения Петрова, финансовый консультант. Обновлено в сентябре 2026 года.
Большинство проблем с ипотекой возникает не из-за ставки, а из-за деталей, о которых узнают слишком поздно. Вот десять ловушек, которые я вижу чаще всего, — с цифрами и способами их обойти.
1. Оценка ниже цены покупки
Банк считает LTV от стоимости, которую определил его оценщик, а не от цены в договоре. На растущем рынке оценки часто отстают от цен — особенно в новостройках и в популярных локациях.
Пример: цена квартиры 6 млн Kč, оценка 5,6 млн. При LTV 80 % банк даст 4,48 млн вместо 4,8 млн. Не хватает 320 000 Kč.
Как обойти: получить предварительную оценку до внесения задатка; при низкой оценке — обратиться в другой банк, предложить дополнительный залог или использовать оценку как аргумент при торге с продавцом.
2. Растущие ставки и неправильная фиксация
В июне 2026 года ČNB подняла repo-ставку до 3,75 %. Средняя ставка по ипотеке по Swiss Life Hypoindex в сентябре — около 5,5 %, и она росла шесть месяцев подряд. Сейчас короткие фиксации дешевле длинных: около 5,3 % на 3 года против примерно 6 % на 10 лет.
Как обойти: выбирать фиксацию не по самой низкой ставке, а по тому, выдержит ли бюджет ставку на 2 п. п. выше. Если нет — короткая фиксация становится ставкой на удачу.
3. Кредитные карты и овердрафты
Банк учитывает лимит кредитной карты или овердрафта так, будто он полностью использован, — даже если вы им не пользуетесь. Карта с лимитом 100 000 Kč может уменьшить одобренную сумму ипотеки на сотни тысяч.
Как обойти: закрыть неиспользуемые карты и овердрафты или уменьшить лимиты до подачи заявки — и дождаться, пока изменение отразится в регистре.
4. Скидка на ставку с условиями
Скидка на ставку часто зависит от счёта, страховки, поступления зарплаты или оборота по карте. Если условие перестанет выполняться, ставка может вырасти.
Как обойти: посчитать, сколько стоит выполнение условий. Скидка 0,2 п. п. при кредите 4 млн Kč — примерно 500 Kč в месяц. Если страховка, ради которой она даётся, стоит 700 Kč, это не экономия.
5. Штраф за досрочное погашение
Для договоров и фиксаций после 1 сентября 2024 года банк может требовать компенсацию до 0,25 % погашаемой суммы за каждый начатый год до конца фиксации, но не больше 1 %. Погашаете 3 млн Kč за 4 года до конца фиксации — до 30 000 Kč.
Как обойти: не брать 10-летнюю фиксацию, если вы планируете продать квартиру через 3–4 года. Заранее знать даты, когда погашение бесплатно — всегда в конце фиксации, в остальных случаях по закону и договору.
6. Супружеское имущество
Если вы в браке, недвижимость, купленная в браке, обычно попадает в совместное имущество супругов (SJM) — даже если в договоре указан один супруг. Банки поэтому почти всегда требуют, чтобы супруг был созаёмщиком или дал согласие.
Как обойти: решить этот вопрос до подачи заявки. Если имущественный режим изменён договором или судом, подготовьте документы.
7. Сроки задатка и договора
Самый нервный сценарий: задаток уплачен, срок в договоре с продавцом истекает, а одобрения ещё нет. Одобрение, оценка, подготовка договора о залоге и выплата обычно занимают несколько недель — если всё идёт гладко.
Как обойти: получить предварительное одобрение или хотя бы расчёт до подписания договора бронирования и заложить в договор реалистичный срок.
8. Скрытые расходы сделки
Кроме собственных средств нужны деньги на оценку, кадастровые пошлины, юриста или эскроу-счёт, переезд и ремонт. Налог при покупке жилья отменён с 2020 года, но остальные расходы остались.
Как обойти: держать резерв сверх собственных средств — на расходы сделки и на 3–6 месяцев платежей.
9. Серия заявок наугад
Каждая заявка оставляет след в регистрах. Несколько отказов подряд — сигнал для следующего банка.
Как обойти: сначала выяснить, какой банк как оценивает ваш профиль, и подать одну-две подготовленные заявки.
10. Ипотека «на максимум»
Одобренная сумма — это максимум, который банк считает приемлемым риском для себя, а не комфортная сумма для вашей жизни. Банк не учитывает декрет, рост ставки после фиксации, ремонт или потерю работы.
Как обойти: держать платежи по всем кредитам в пределах 35–40 % чистого дохода семьи и проверить бюджет при ставке на 2 п. п. выше. Ипотека 5 млн Kč на 30 лет стоит около 28 400 Kč в месяц при 5,5 % и около 35 000 Kč при 7,5 %.
Как я помогаю
Большинство этих ловушек можно обойти, если финансирование продумано до того, как вы внесёте задаток. На бесплатной встрече я проверяю, сколько вам реально одобрят, сколько нужно своих денег, где могут быть проблемы с оценкой или доходом и какие сроки реальны.
Записаться на бесплатную консультацию · Все 30 вопросов и ответов