Refixace a refinancování hypotéky v letech 2026–2027: plán krok za krokem
Рефиксация и рефинансирование ипотеки в 2026–2027 годах: пошаговый план
Evgeniya Petrova, finanční poradkyně. Aktualizováno v září 2026.
V letech 2026–2027 končí fixace zhruba u poloviny všech úvěrů na bydlení v Česku — podle odhadů kolem 960 mld. Kč. Jde hlavně o hypotéky z roku 2021 sjednané za 2–3 %. Pro mnoho rodin je to největší finanční změna za několik let.
O kolik vzroste splátka
Příklad: hypotéka 3 mil. Kč sjednaná v roce 2021 za 2,2 % na 30 let. Splátka — asi 11 400 Kč měsíčně. Po 5 letech je zůstatek dluhu asi 2,63 mil. Kč.
Při nové sazbě 5,3 % na zbývajících 25 let bude splátka asi 15 800 Kč. To je o 4 400 Kč, tedy téměř o 40 %, víc.
Pro mnoho rozpočtů je to citelné. Proto je dobré se na refixaci připravit předem, ne v posledním týdnu.
Refixace a refinancování — jaký je rozdíl
- Refixace — zůstáváte ve své bance a přijímáte novou sazbu na další období fixace.
- Refinancování — jiná banka splatí váš úvěr a vy dál splácíte jí za nových podmínek.
Ke dni konce fixace se obě varianty obejdou bez poplatku za předčasné splacení.
Plán krok za krokem
6 měsíců před koncem fixace
- Najděte ve smlouvě přesné datum konce fixace.
- Zjistěte zůstatek dluhu a zbývající dobu splatnosti.
- Spočítejte, jakou splátku váš rozpočet unese.
3–4 měsíce předem
Banka obvykle posílá nabídku nové sazby zhruba 3 měsíce před koncem fixace. Je to její první nabídka, ne konečná. Banky vědí, že mnoho klientů ji podepíše bez rozmýšlení.
- Porovnejte nabídku s trhem: vyžádejte si nabídky 3–5 dalších bank pro vaši situaci.
- Počítejte s podmínkami slevy: účet, pojištění, mzda.
2–3 měsíce předem
- Vraťte se ke své bance s konkrétní konkurenční nabídkou. Retenční sleva 0,2–0,4 p. b. je běžná, ale je třeba o ni požádat.
- Pokud vám vaše banka nevyjde vstříc, začněte s refinancováním: nová banka potřebuje čas na odhad, schválení a přípravu dokumentů.
Ke dni konce fixace
Nová banka splatí starý úvěr a zástava se přepíše na ni. Pokud zůstáváte, začne platit nová sazba.
Kdy se refinancování vyplatí
Jednoduchá kontrola: rozdíl v sazbě × zůstatek dluhu. Při zůstatku 3 mil. Kč dělá rozdíl 0,3 p. b. zhruba 500 Kč měsíčně, asi 30 000 Kč za 5 let fixace.
Náklady na refinancování: odhad nemovitosti (část bank ho platí nebo proplácí), katastrální poplatky za výmaz a vklad zástavy, někdy výpisy. Obvykle do 10 000 Kč. Úspora se většinou vrátí do roka až roku a půl.
Kdy se refinancování nevyplatí nebo je riskantní
- Uprostřed fixace. U smluv a fixací po září 2024 může poplatek dosáhnout 0,25 % za každý zbývající rok, nejvýše 1 % splácené částky. U starších smluv platí dřívější pravidla — zkontrolujte svou smlouvu.
- Sleva s podmínkami. Pokud plnění podmínek stojí víc než sleva.
- Nízký odhad. Pokud nová banka ocení nemovitost níž, LTV vzroste a sazba bude horší, než byla slíbena.
- Malý zůstatek. Pokud je dluh malý a zbývá několik let, úspora nemusí vyvážit starosti.
Když se nová splátka nevejde do rozpočtu
- Prodloužení splatnosti sníží splátku, ale zvýší přeplatek. Omezuje ho věk dlužníků.
- Mimořádná splátka ke dni konce fixace — zdarma.
- Krátká fixace — pokud počítáte s poklesem sazeb, ale jen pokud máte rezervu.
Hlavní je nečekat na první zpoždění. Banka mnohem ochotněji jedná s klientem, který přijde sám.
Jak pomáhám
Několik měsíců před koncem fixace porovnám nabídku vaší banky s trhem, spočítám celkové náklady variant a připravím argumenty pro vyjednávání. Pokud je výhodnější odejít — provedu vás refinancováním tak, aby proběhlo k potřebnému datu. První schůzka je zdarma.
Евгения Петрова, финансовый консультант. Обновлено в сентябре 2026 года.
В 2026–2027 годах заканчивается фиксация примерно у половины всех жилищных кредитов в Чехии — по оценкам, около 960 млрд Kč. В основном это ипотеки 2021 года, взятые под 2–3 %. Для многих семей это самое крупное финансовое изменение за несколько лет.
Насколько вырастет платёж
Пример: ипотека 3 млн Kč, взятая в 2021 году под 2,2 % на 30 лет. Платёж — около 11 400 Kč в месяц. Через 5 лет остаток долга — около 2,63 млн Kč.
При новой ставке 5,3 % на оставшиеся 25 лет платёж составит около 15 800 Kč. Это на 4 400 Kč, или почти на 40 %, больше.
Для многих бюджетов это ощутимо. Поэтому к рефиксации стоит готовиться заранее, а не в последнюю неделю.
Рефиксация и рефинансирование — в чём разница
- Рефиксация — вы остаётесь в своём банке и принимаете новую ставку на следующий период фиксации.
- Рефинансирование — другой банк погашает ваш кредит, и вы продолжаете платить ему на новых условиях.
В дату окончания фиксации оба варианта обходятся без штрафа за досрочное погашение.
Пошаговый план
За 6 месяцев до конца фиксации
- Найдите в договоре точную дату окончания фиксации.
- Узнайте остаток долга и оставшийся срок.
- Посчитайте, какой платёж ваш бюджет выдержит.
За 3–4 месяца
Банк обычно присылает предложение новой ставки примерно за 3 месяца до окончания фиксации. Это его первое предложение, а не окончательное. Банки знают, что многие клиенты подписывают его, не глядя.
- Сравните предложение с рынком: запросите предложения 3–5 других банков для вашей ситуации.
- Учитывайте условия скидки: счёт, страховку, зарплату.
За 2–3 месяца
- Вернитесь к своему банку с конкретным конкурентным предложением. Удерживающая скидка 0,2–0,4 п. п. — обычное дело, но её нужно попросить.
- Если свой банк не идёт навстречу, начинайте рефинансирование: новому банку нужно время на оценку, одобрение и подготовку документов.
В дату окончания фиксации
Новый банк погашает старый кредит, залог переписывается на него. Если вы остаётесь, начинает действовать новая ставка.
Когда рефинансирование выгодно
Простая проверка: разница в ставке × остаток долга. При остатке 3 млн Kč разница в 0,3 п. п. — это около 500 Kč в месяц, около 30 000 Kč за 5 лет фиксации.
Расходы на рефинансирование: оценка недвижимости (часть банков её оплачивает или возмещает), кадастровые пошлины за снятие и регистрацию залога, иногда выписки. Обычно это до 10 000 Kč. Выгода чаще всего окупает расходы за год-полтора.
Когда рефинансирование невыгодно или рискованно
- Посреди фиксации. Для договоров и фиксаций после сентября 2024 года штраф может достигать 0,25 % за каждый оставшийся год, максимум 1 % погашаемой суммы. Для старых договоров действуют прежние правила — проверьте свой договор.
- Скидка с условиями. Если выполнение условий стоит больше, чем скидка.
- Низкая оценка. Если новый банк оценит недвижимость ниже, LTV вырастет и ставка окажется хуже обещанной.
- Маленький остаток. Если долг небольшой и осталось несколько лет, выгода может не окупить хлопоты.
Если новый платёж не помещается в бюджет
- Продление срока снижает платёж, но увеличивает переплату. Ограничено возрастом заёмщиков.
- Частичное погашение в дату окончания фиксации — бесплатно.
- Короткая фиксация — если вы рассчитываете на снижение ставок, но только при наличии резерва.
Главное — не ждать первой просрочки. Банк гораздо охотнее договаривается с клиентом, который пришёл сам.
Как я помогаю
За несколько месяцев до конца фиксации я сравниваю предложение вашего банка с рынком, считаю итоговую стоимость вариантов и готовлю аргументы для переговоров. Если выгоднее уйти — сопровождаю рефинансирование так, чтобы оно прошло к нужной дате. Первая встреча бесплатна.
Записаться на бесплатную консультацию · Все 30 вопросов и ответов